摘要：回顧過去30年，中國估價行業(yè)取得令人矚目的成就，形成了獨特的估價理論體系和行業(yè)發(fā)展特色。現(xiàn)如今國內外經濟形勢發(fā)生較大變化，估價機構發(fā)展遇到較大的挑戰(zhàn)。站在新的十字路口，面對未來，大型估價機構應該如何發(fā)展？本文重點分析了大型估價機構面臨的挑戰(zhàn)和新機遇，梳理了國際五大行的基本情況以及在中國估價業(yè)務的發(fā)展特點；回到國內評估行業(yè)，介紹了大型資產評估公司以及全國綜合排名前十的大型估價機構的發(fā)展模式和發(fā)展特點，作為國內大型估價機構未來發(fā)展的借鑒。大型估價機構有很多發(fā)展模式，不同機構發(fā)展模式也不同，本文提出估價機構未來發(fā)展的十種模式。不同發(fā)展模式各有優(yōu)勢，大型估價機構應選擇適合自己的未來發(fā)展模式，并對制定相應的應對策略。展望未來，我們要適應環(huán)境變化，堅定信心，練好內功，穿越周期，創(chuàng)新發(fā)展。
關鍵詞：大型估價機構 發(fā)展模式 發(fā)展策略
國內外經濟形勢發(fā)生較大變化，估價機構發(fā)展遇到各種之前未曾預見的情況。有些估價機構面臨機構傳承問題；一些估價機構面臨的是生存還是發(fā)展的問題；一些機構面臨多元化還是專精化的抉擇問題。我們再次站在新時代的十字路口，如何選擇，將決定著機構未來十年甚至三十年的發(fā)展。本文試圖分析大型估價機構面臨的挑戰(zhàn)和機遇，梳理國際五大行的發(fā)展經驗，總結大型資產評估公司的發(fā)展經驗、論述全國綜合排名前十的大型房地產估價機構的發(fā)展特點，以期對大型估價機構的未來發(fā)展提供一些參考和建議。
一、面臨的形勢：挑戰(zhàn)與機遇
整體而言近幾年估價機構面臨的問題：業(yè)務需求減少，僧多粥少，競爭加劇，增長乏力；收費下降，客戶付費意愿明顯下降，賬期變長；人才引不進、留不住等問題。主要的原因是目前形勢已不同以往。不過，困難終究是暫時的，在遇到困難的同時，也不乏有新的機遇。
（一）面臨的挑戰(zhàn)
1.中國經濟轉型：從高速發(fā)展到高質量發(fā)展
中國經濟正在處于新舊周期轉換的轉型時期，面臨新舊動能轉換、經濟的結構性調整。投資、消費、出口“三駕馬車”失速，人口紅利和房地產紅利“兩個紅利”失效，整體經濟下行，政府開始過“緊日子”，估價機構也從增量時代進入到存量時代，從粗放發(fā)展向高質量發(fā)展轉變。
2.資產負債表衰退、消費降級的影響
資產負債表衰退，企業(yè)和家庭去杠桿和減少債務，消費降級，房地產投資和交易活動減少，資產價格持續(xù)下降，對估價機構造成多重影響：不僅減少了業(yè)務需求，降低了付費意愿，還增加了估價機構在價值評估時的不確定性和難度，提高了技術和風險管理的要求。
3.房地產進入存量時代
房地產行業(yè)的發(fā)展對于估價行業(yè)有直接的影響，房地產市場持續(xù)深度調整，房地產市場從增量市場變成存量市場、多數(shù)開發(fā)商現(xiàn)金流緊張經營困難，房地產由短缺轉為過剩。這直接導致估價業(yè)務需求下降，估價機構業(yè)務減少，市場競爭加劇，很多估價機構經營困難。估價機構總數(shù)量從2020年的5565家下降到2024年11月份的5046家，減少520家，一級機構增加294家，但是二三級機構大幅減少。分支機構數(shù)量自2022年1050家，下降至2023年1014家，2024年11月下降至969家。
時間 | 一級機構數(shù)量 | 二級機構數(shù)量 | 三級機構數(shù)量 | 分公司數(shù)量 | 總數(shù)量 |
2020年底 | 826 | 2415 | 1323 | 1002 | 5566 |
2024年11月 | 1120 | 2098 | 859 | 969 | 5046 |
變化數(shù)量 | 294 | -317 | -464 | -33 | -520 |
變化率 | 36% | -13% | -35% | -3% | -9% |
注：2020年底數(shù)據(jù)根據(jù)趙華《房地產估價行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和面臨的機遇挑戰(zhàn)》，2024年11月數(shù)據(jù)由筆者根據(jù)中房學網站數(shù)據(jù)整理。
4.新一輪科技革命：從信息化到人工智能
新一輪科技革命，特別是從信息化到人工智能的轉變，對估價行業(yè)產生了深遠的影響和巨大的沖擊。信息化提高了估價工作效率，對于估價師成長和估價機構的快速發(fā)展具有較大的積極意義。而人工智能對于估價師和估價機構的影響則并非全部是積極的，有些方面是消極的：比如大數(shù)據(jù)、自動估價大模型等等，人工智能可能會替代傳統(tǒng)的住宅評估業(yè)務，造成估價業(yè)務的進一步減少。
（二）未來的機遇
存在的新機遇：傳統(tǒng)業(yè)務萎縮，整體市場蛋糕變小，倒逼估價機構進行深度思考和探索，是優(yōu)化業(yè)務品種，走專精路線，還是開啟多元化、創(chuàng)新新產品，抑或是機構之間合并、抱團發(fā)展等等。這一輪救市也即將來臨，部分機構也能分一杯羹。在市場洗禮下，也將誕生出更強、更具有競爭力的“新機構“。
1.新型業(yè)務機會
經濟上行時，抵押增加；經濟下行時，不良債權增加。近幾年抵押業(yè)務下降，但是金融業(yè)不良債權業(yè)務增加了。房地產市場持續(xù)調整，基于房地產的重組業(yè)務增加了。這些都是我們的新機會。政府過緊日子、苦日子，行政事業(yè)單位及國有企業(yè)開始盤活低效資產，這也是新業(yè)務機會。還有綠色建筑評估，證券化業(yè)務。存量物業(yè)運營、改造等得租金評估、可研等等。經濟、房地產的不斷發(fā)展，客戶總會產生一些新的需求，創(chuàng)造性的適應客戶需求，會有源源不斷新的業(yè)務機會。
2.新一輪經濟刺激計劃中的的業(yè)務機會
2024年至今，中央增加了10萬億化債方案，更新了此前一些增量財政政策的落地進展：支持房地產市場健康發(fā)展的相關稅收政策，專項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備等等。這里都有估價機構的業(yè)務機會。
3.科技與人工智能發(fā)展中的機會
科技與人工智能的發(fā)展，可以協(xié)助估價師開展估價工作，比如人力無法到達的查勘或是通過大數(shù)據(jù)模型進行參數(shù)預測等等。把科技與人工智能利用好了，是提高機構運營效率、降低運營成本的一大舉措，也可能發(fā)現(xiàn)新的業(yè)務機會比如“可視化估價報告”，甚至會出現(xiàn)評估“新算法”，取代傳統(tǒng)評估方法。
4.國際化業(yè)務機會
中國已經越來越多的融入國際社會，不可避免的要開展國際投資活動。大型估價機構合作的央企、上市公司、大型金融機構等大客戶比較多，跟隨著這些客戶走出國門，提供國際業(yè)務價值評估和咨詢服務。
5.其他機會
經濟下行、轉型升級、體制改革等往往都伴隨著新的機會，比如出現(xiàn)一些政策性機會，以及機構與機構之間合作并購的機會。
二、國際五大行發(fā)展經驗借鑒
（一）國際五大行概況
五大行利用全球及地區(qū)網絡的綜合優(yōu)勢，提供最全面廣泛的房地產顧問服務，包括研究分析、策略顧問、物業(yè)估值、買賣與租賃、投資、物業(yè)與資產管理等，依靠其龐大的分支機構，以及旗下各個顧問團隊的專業(yè)能力，組成一個跨國網絡,通過對當?shù)厥袌龅恼J識，為客戶提供高水平的一站式房地產咨詢及顧問服務。五大行業(yè)務比較多元，評估收入占總收入比例很小，咨詢顧問業(yè)務高于評估收入。一般將評估和顧問合并為一個部門。
（二）國際五大行在中國大陸估價業(yè)務的發(fā)展特點
五大行分別在20世紀80年代末至90年代初進入中國市場，他們在中國大陸的發(fā)展有各自的特點。五大行本土化的方式是在中國注冊估價機構，通過股權代持的形式以符合中國法律監(jiān)管。其中戴德梁行是最中國化的五大行機構，在深圳和北京分別注冊了獨立法人機構，分公司也是五大行中最多的。仲量聯(lián)行則是通過收購中國境內公司（北京國友大正、仲量聯(lián)行房地產資產評估咨詢公司）取得相關評估資質，而進入中國大陸估價行業(yè)的。
序號 | 機構簡稱 | 總部所在地 | 資質等級 | 總部估價師人數(shù) | 分公司數(shù)量 |
1 | 戴德梁行 | 深圳、北京 | 深圳一級 北京三級 | 深圳22人 北京5人 | 15家分公司 |
2 | 仲量聯(lián)行 | 北京 | 一級 | 15人 | 2家分公司 |
3 | 第一太平戴維斯 | 廣州 | 一級 | 16人 | 4家分公司 |
4 | 高力國際 | 北京 | 三級 | 11人 | 無分公司 |
5 | 世邦魏理仕 | 北京 | 三級 | 8人 | 無分公司 |
從資質管理上，戴德梁行、第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行及高力國際均具備房地產、土地和資產資質，完成三資質合一，他們除了開展房地產評估及土地評估，也開展資產評估業(yè)務。世邦魏理仕僅有房地產估價資質。
從業(yè)務特點上，五大行業(yè)務的共同特點是他們都成立了估值及顧問團隊，都從事評估工作。但是中國市場，除了戴德梁行，其他五大行單純的估值業(yè)務都很少，他們都是以政府、央企和國企的顧問咨詢業(yè)務為核心，比如城市更新財務測算、可研、市場研究、定位策劃、戰(zhàn)略咨詢等等。戴德梁行的評估業(yè)務最中國化，市場開拓力度最大，基本上涵蓋了從金融、司法、征拆、證券化等等大部分中國估價機構承接的業(yè)務品種。仲量聯(lián)行非常積極參與證券化業(yè)務的評估，并借助子公司北京國友大正參與到央企、上市公司評估業(yè)務。第一太平戴維斯以外資客戶及政府的顧問類業(yè)務為主，較少介入國內傳統(tǒng)估價市場。高力國際和世邦魏理仕在中國的估價業(yè)務發(fā)展是最緩慢的，業(yè)務品種也比較單一，僅僅是圍繞著他們的已有國際客戶以及一些國內重點客戶開展一些顧問服務。
三、大型資產評估公司發(fā)展經驗
（一）大型資產評估公司簡要介紹
從中評協(xié)發(fā)布的《2021年資產評估公司綜合評價年資產評估業(yè)務收入前百家機構名單》分析，收入前十的機構分布在北京、上海和深圳，全部都是全國大型連鎖估價機構，主要是以總公司-分公司形式運營，部分是結合總分、母子公司聯(lián)合運營的，中聯(lián)是典型的母子公司運營模式。
注：北方亞事資產評估有限責任公司原名北京北方亞事資產評估事務所(特殊普通合伙)。
（二）大型資產評估公司發(fā)展特點分析
房地產估價機構的誕生源于上位法——《城市房地產管理法》，資產評估公司的誕生是由于國有資產管理的需要。1989年國家國有資產管理局發(fā)布《在國有資產產權變動時必須進行資產評估的若干暫行規(guī)定》，1991年《國有資產評估管理辦法》發(fā)布。伴隨著九十年代國有企業(yè)重組、改制，財政部、國資委對國有資產保值增值的需要，于是資產評估需求被喚醒了。資產評估是獨具中國特色的。
1.資產評估公司發(fā)展路徑
資產評估公司是伴隨著國有企業(yè)改制、國有企業(yè)合規(guī)化要求而發(fā)展起來的，相對而言，行政氛圍更為濃厚。資產評估的主要客戶是國有企業(yè)和上市公司，國有企業(yè)分為央企和地方國企。北京、上海大的央企、國企比較多，上市公司比較密集，這成就了北京和上海地區(qū)的資產評估公司。北京既是央企的業(yè)務決策中心又是評估政策制定中心，形成了大型資產評估公司在北京聚集、北京資產評估公司有近水樓臺的優(yōu)勢等情況。加上央企強大的綜合實力和極強的輻射能力，帶動了資產評估公司先行走向全國。隨著中國經濟的騰飛，地方國有企業(yè)也是突飛猛進，資產評估公司就是這樣伴隨著央企、國企發(fā)展壯大起來的。深圳目前有三家頭部資產機構，其中兩家是今年剛遷入的。
2.資產評估公司發(fā)展的不同階段
資產評估公司的發(fā)展特點以《資產評估法》為界限分為兩個階段：
《資產評估法》出臺之前，多數(shù)資產評估公司只是純粹的做傳統(tǒng)的央企、國企以及上市公司的資產評估業(yè)務。但是由于資產評估中也有大量的房地產估價和土地估價業(yè)務，因此他們也會配備一些房地產估價師、土地估價師，或是單獨成立估價機構，但是很少往房地產估價領域滲透。而房地產估價機構則埋頭于自身的房地產估價業(yè)務，互相之間涇渭分明。
《資產評估法》出臺之后，眾多的房地產估價機構紛紛增加了資產評估資質，“三證合一”，“新資產評估公司”進軍傳統(tǒng)的資產評估領域。而傳統(tǒng)的資產評估公司則沒有太多變化。于是形成了傳統(tǒng)資產評估公司和“新資產評估公司”競相發(fā)展的局面。隨著房地產估價領域競爭加劇、業(yè)務縮減，“新資產評估公司”紛紛擠進傳統(tǒng)資產評估領域，經過幾年的發(fā)展，靠著市場化優(yōu)勢，“新資產評估公司”開始嶄露頭角，并在資產評估全國百強中占有不少的席位。
3.大型資產評估公司發(fā)展特點
大型資產評估公司集中在北京、上海和深圳三個地區(qū)，是央企和上市公司最集中的城市，也是中國經濟最發(fā)達的幾個城市。2010年財政部試點資產評估母子公司經營模式，鼓勵證券評估機構集團化發(fā)展，中聯(lián)資產是母子公司經營模式的試點單位，這也是中聯(lián)資產有別于其他資產機構的獨特發(fā)展方式。截至目前，中聯(lián)資產共有26家子公司，僅有2家分公司。這種發(fā)展方式通過統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一執(zhí)業(yè)標準，增強了子公司的專業(yè)能力，服務標準。除此之外，剩下的大型機構都采取了總分的經營模式。在前十機構之中，中瑞世聯(lián)和鵬信是資產和房地產業(yè)務并重的評估機構，其余都是從事傳統(tǒng)資產評估業(yè)務的資產評估公司，他們成立的時間都比較早。
四、大型房地產估價機構發(fā)展經驗
（一）大型房地產估價機構簡要介紹
從中房學發(fā)布的2023年一級估價機構綜合排名分析，前十的機構僅有一家是地方大型估價機構，其余全是全國大型連鎖估價機構；前十到二十的機構中僅4家是地方大型估價機構，剩下要么是全國大型連鎖機構，要么是省內連鎖的機構。他們共同的特點是，都是多元化估價機構。從下圖中可以看出，大型估價機構主要的發(fā)展方式是以直營連鎖或加盟連鎖的方式設立分公司進行開疆拓土。
（二）大型估價機構發(fā)展特點分析
與資產評估公司不同，前十的估價機構有七家總部都在深圳，其次是北京兩家，上海一家，他們都實現(xiàn)了業(yè)務的多元化發(fā)展。這其中，上海城市為地方綜合型大型機構，其余9家機構皆為全國連鎖機構。這些機構2023年平均營業(yè)收入為2.2億元，同比增長1%，實現(xiàn)逆勢微增。
大型估價機構發(fā)展特點非常鮮明。國眾聯(lián)和鵬信是資產評估和房地產估價業(yè)績并重的估價機構。世聯(lián)評估的出身背靠上市公司世聯(lián)行，公司治理結構相對完善，近幾年打造瑞聯(lián)平臺，開展機構之間合并、合作，實現(xiàn)了不同版塊的多元化發(fā)展。中建銀為建行體系內部機構，依靠的是建行體系內部資源進行發(fā)展，走的不是市場化路線。世聯(lián)、戴德梁行、國策和中建銀均為直營連鎖估價機構，其余除上海城市外，均為加盟連鎖估價機構或混合連鎖估價機構。
（三）大型估價機構與大型資產評估公司發(fā)展的不同
大型估價機構與大型資產評估公司的發(fā)展特點不同。主要原因是房地產估價業(yè)務比較分散，而且房地產區(qū)域性特點明顯，估價機構核心業(yè)務比如抵押估價業(yè)務、征拆業(yè)務和司法業(yè)務，都比較市場化或是由地方政府/金融機構主導。因此各城市的估價機構剛開始是保持了均衡發(fā)展，這種均衡隨著市場化意識較強的深圳地區(qū)估價機構走向全國而打破。而資產評估業(yè)務不論是企業(yè)價值評估、設備資產評估、無形資產評估等的區(qū)域性都不明顯；資產評估公司的客戶不管是央企還是上市公司，他們的總部均具有極強的管控能力，入圍及業(yè)務決策大多在總部，這就造成北京、上海地區(qū)資產評估公司較強，其他地區(qū)資產評估公司相對較弱。
（四）大型估價機構與大型資產評估公司成功發(fā)展的共同因素
大型估價機構及大型資產評估公司發(fā)展良好，最主要的原因是占據(jù)了天時地利人和三個因素。
1.天時：這些大型機構的成立時間都比較早，很多都是2000年之前就成立的，當時估價市場剛起步，國家處于大干快上的發(fā)展階段，大型央企、國企集中上市以及城市化帶來大量的業(yè)務機會，最關鍵的是客戶付費意愿高，結賬及時，幾乎沒有賬期或欠款。于是形成了資本原始積累和持續(xù)的人才積累，為后期的擴張打下堅實基礎。
2.地利：不管是房地產估價還是資產評估，大型機構都集中在北京、上海和深圳三個城市。這三個城市經濟總量高，都是一線城市，經濟活躍，都設立了證券交易所。北京城市資源多，央企國企多，輻射力強。深圳城市面積小，但是市場化程度高，企業(yè)家擴張意愿強烈，在本土缺乏增長空間的情況，于是紛紛走向全國。上海是經濟總量最高的一線城市，上市公司多，經濟行為活躍。
3.人和：早期的股東整體素質都比較高，且有一定的資源和背景。關系營銷在估價機構發(fā)展的初期起到關鍵作用，隨著后期逐步發(fā)展，估價機構逐步走向市場化和專業(yè)化，具有一定的品牌和知名度，擁有與大型企業(yè)長期且密切合作的基礎，最終達成總對總的合作，形成良性循環(huán)。此外，大型機構能夠聚集到大量的、優(yōu)秀的人才，這些人才是大型機構發(fā)展的中堅力量。
五、估價機構的未來發(fā)展模式
中國房地產估價行業(yè)已走過輝煌的三十年，也誕生了一批優(yōu)秀的估價機構，站在新的歷史起點，未來三十年往何處去？前面我們深入分析了特別是五大行、中國資產評估和房地產估價頭部公司的發(fā)展經驗，得到了不少有益的啟示。
柴強會長作為行業(yè)的領導人，一直在關注并引領行業(yè)的發(fā)展，對行業(yè)發(fā)展有著深刻的研究和實踐，在2023年中國房地產估價年會上提出“在發(fā)展理念上，估價機構要堅持專業(yè)主義、長期主義，平衡好多元化與專業(yè)化、短期發(fā)展與長期發(fā)展的關系”，“在發(fā)展戰(zhàn)略上，估價機構要走市場化、咨詢化、科學化發(fā)展之路”。
受柴會長思想的啟發(fā)，結合前面的分析和研究，筆者延申提出大型估價機構未來的十種發(fā)展模式：
（一）專業(yè)化發(fā)展
估價機構是高端的專業(yè)服務業(yè)，大型機構專業(yè)力量都是很強，專業(yè)化發(fā)展是也是估價機構的基本要求。解決客戶需求需要我們提供專業(yè)的服務，多數(shù)機構已經認識到粗放式發(fā)展方式已成為過去。專業(yè)化發(fā)展不僅僅是評估領域專業(yè)，更應該是企業(yè)的一種精神，應該根植于企業(yè)的文化當中。幾乎所有的大型估價機構都把專業(yè)化作為企業(yè)文化之一。
（二）多元化發(fā)展
多元化有橫向多元化和縱向多元化。多元化發(fā)展是可選項，但是多元化有利于擴大規(guī)模和市場份額，大多數(shù)大型估價機構都選擇了多元化。比如大型估價機構都增加了資產資質，還有些增加了造價、測繪、土規(guī)、工程咨詢等資質，實現(xiàn)了多元化。
（三）市場化發(fā)展
市場化發(fā)展是大型估價機構發(fā)展的必經之路。現(xiàn)在的市場，不管是金融機構、政府或是國有企業(yè)，都逐步建立公開、公平的業(yè)務分配規(guī)則。五大行、大型估價機構幾乎都是市場化經營，大型估價機構也應當盡快實現(xiàn)市場化經營，應該盡快建立市場化發(fā)展思維，逐步摒棄關系化思維，要深刻理解到靠股東的私人關系承攬業(yè)務難以推廣復制、不是機構發(fā)展的長久之計。
（四）科技化發(fā)展
科技化發(fā)展才剛開始，現(xiàn)在也僅有大型機構具備部分科技能力，絕大多數(shù)的估價機構還處于傳統(tǒng)的估價發(fā)展方式。傳統(tǒng)估價發(fā)展方式是不利于估價機構長遠發(fā)展的?？萍蓟l(fā)展的初期階段是信息化，信息化有助于提高估價效率和專業(yè)度?，F(xiàn)在科技化發(fā)展進入第二個階段人工智能階段。人工智能對于估價機構的影響有利有弊，如何合理化利用人工智能，業(yè)內還在持續(xù)思考和研究。但是科技發(fā)展是不可逆的，就如同我們已經不可能回到手寫估價報告的那個年代一樣，人工智能一定是未來的發(fā)展方向，也將是大型估價機構必須擁抱的未來之一。
（五）資本化發(fā)展
從國際五大行發(fā)展經驗可以看出，他們的發(fā)展多數(shù)都是通過資本推動并購來發(fā)展壯大。上海地區(qū)已經有估價機構通過合作或并購實現(xiàn)業(yè)務互補、人才儲備。目前國內估價機構供過于求，處于出清階段，市場將重新洗牌，存在此類機會。而大型估價機構在前期發(fā)展過程中積累了資本，可以借此機會實施并購，通過資本化發(fā)展進行拓展。
（六）全國化發(fā)展
對于大型估價機構而言，當?shù)胤綐I(yè)務深挖到一定程度也無法滿足的時候，全國化發(fā)展就是個自然而然的趨勢。全國化可以服務更多客戶、占領更多的市場份額。全國化發(fā)展需要估價機構總部有很強的管理能力，具備核心競爭力，產品可以在全國推廣、復制。全國化發(fā)展的方式可以采用母子公司形式，或是總-分公司形式；可以采用直營連鎖，也可以采用加盟連鎖等等。全國大型估價機構、資產評估公司基本在全國核心城市完成了布局。
（七）國際化發(fā)展
國際化發(fā)展是大型估價機構未來實現(xiàn)更高增長的方向，是在全國化發(fā)展之后更高層次的發(fā)展階段，但是也面臨新的挑戰(zhàn)。從各國估價機構國際化情況可以看出，國際化對于時機的選擇非常重要，需要與本國經濟發(fā)展狀況以及世界經濟形勢、地緣政治穩(wěn)定性密切相關。五大行國際化的發(fā)展模式（合作、并購、內部組織擴張），日本國際化探索的三種形式（合作、結盟、在海外設立辦事處）都可作為我們的借鑒。
（八）咨詢化發(fā)展
咨詢化發(fā)展是業(yè)務拓展的重要方向。隨著傳統(tǒng)的法定業(yè)務減少，估價機構必須向咨詢業(yè)務轉變，獲取更多的生存空間。咨詢化發(fā)展也是估價機構全國化、全球化及多元化必須邁出的一步。以資產評估為例，2023年證券評估機構的評估收入為95.55億元，其中咨詢服務收入為13.95億元，占當年證券評估機構收入總額的11.68%，同比提高62.40%。咨詢業(yè)務是五大行的核心業(yè)務，一些大型估價機構也介入咨詢業(yè)務比如招商方案制定、項目策劃及定位、投后管理等等。
（九）證券化發(fā)展
估價機構要嘗試積極進軍資本市場，為資本市場服務，為上市公司服務。估價機構目前僅參與一些資產證券化業(yè)務，比如Riets\ABS\CMBS等業(yè)務，這還遠遠不夠。上市公司是中國市場最具競爭力、最具實力的公司，我們完全可以為他們提供房地產并購、市場調研、可行性研究、財務測算、盡職調查等的服務。目前這些業(yè)務國際五大行都在做，也是他們的核心業(yè)務之一，但是國內估價機構參與的不夠。
（十）運營化發(fā)展
進入運營時代，將會有大量的新型業(yè)務出現(xiàn)，這些業(yè)務有別于傳統(tǒng)“短頻快”業(yè)務，需要更長周期、等多的人力投入、不同專業(yè)人員配合來共同完成。比如存量房地產如何改善、提質增效，項目全流程管理，以及協(xié)助客戶運營和管理基金等等，此類業(yè)務都需要估價機構具備運營團隊和運營管理思維。這些也是五大行顧問類業(yè)務，也是國內大型估價機構未來的發(fā)展空間。
上述估價機構十種發(fā)展模式，分別從不同維度進行分析總結，其中第1條至第4條是估價機構整體的發(fā)展戰(zhàn)略，第5條至第7條涉及估價機構擴張模式，最后三條是估價機構產品發(fā)展方向。這十種發(fā)展模式并不是孤立存在的，更多時候他們是有所交叉，共同組成估價機構的發(fā)展模式。
六、估價機構的發(fā)展策略
面向未來，每個估價機構應選擇自己的發(fā)展模式，并制定相應的適合自己的發(fā)展策略。
（一）明確發(fā)展戰(zhàn)略
前面我們提出估價機構未來發(fā)展的十種模式，每個公司應根據(jù)自身的歷史、文化、基因、團隊等實際情況，并結合市場的發(fā)展趨勢，選擇相應的發(fā)展模式，制定發(fā)展戰(zhàn)略。明確的發(fā)展策略為公司提供了方向感，幫助公司集中資源和精力，避免資源浪費，提高公司的競爭力，并能夠適應市場變化，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。發(fā)展策略的制定需要有遠見和勇氣，只有敢想并長期堅持投入，才能有機會實現(xiàn)。
（二）打造優(yōu)秀的團隊
人才是第一生產力，是專業(yè)服務公司的核心資產。優(yōu)秀的團隊是實現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標的關鍵。團隊成員有共同的愿景和目標，互補的技能和專長，相互尊重和信任，能夠持續(xù)學習和成長。大型機構都有自己的企業(yè)文化和人才機制，通過企業(yè)文化認同來聚集人才，通過良好的發(fā)展機會來和發(fā)展機制吸引人才，共同實現(xiàn)企業(yè)的愿景和使命。
（三）完善公司治理
估價機構要想發(fā)展壯大，必須建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度，放大組織架構。完善的公司治理是估價機構長遠發(fā)展的保障。估價機構可以選擇公司制或合伙制，可以選擇母子公司模式或是總-分模式；可以選擇直營連鎖模式或加盟連鎖模式。有些公司制估價機構采用的合伙人制度，只要做好合伙人的進出機制，也是很好的選擇。
（四）擴大服務領域
從大型估價機構分析，多資質及相關多元化都是大型估價機構發(fā)展的必要條件。目前，大部分機構都實現(xiàn)了房地產、土地、資產三證合一，還有一些機構同時具備了礦業(yè)權、保險公估、造價、測繪、工程咨詢、空間規(guī)劃等資質，實現(xiàn)了相關多元化，有更多品類的業(yè)務產品，通過共享品牌、資源和團隊，就同一個客戶開展不同的服務，極大地拓展服務領域，這也是五大行的通常做法。
（五）合作并購
合作并購是最快的占領市場的方式。是大型企業(yè)發(fā)展到一定階段都可能要采用的方式。五大行也是在不斷合作和并購中發(fā)展起來的，這可以作為我們的借鑒。
現(xiàn)在的估價市場正處于低谷，已經有一些估價機構退出市場；有些機構面臨傳承問題而不得不選擇轉讓或合并。如果大型估價機構能夠抓住機會，通過合作、并購來補充區(qū)域市場、專業(yè)短板，吸引到核心人才，則有機會快速成長。
（六）加強研發(fā)，持續(xù)創(chuàng)新
沒有一成不變的市場，也沒有一成不變的客戶。估價機構必須根據(jù)市場變化，研究客戶，發(fā)現(xiàn)需求，持續(xù)研發(fā)新的產品和服務，守正創(chuàng)新發(fā)展。不僅在產品上創(chuàng)新，在經營思路上也要創(chuàng)新，在公司有效治理上創(chuàng)新，在客戶服務上創(chuàng)新。
（七）傳承與發(fā)展
經過30年的發(fā)展，估價機構第一代創(chuàng)業(yè)者已經到了即將退休或已經退休的年齡，傳承問題是已經不得不面對的重要大事。有傳承，才能有發(fā)展，傳承是可持續(xù)發(fā)展的基礎和前提。估價機構創(chuàng)始人應該重視傳承問題。通過傳承，確保企業(yè)文化、價值觀和經營理念在新老員工之間得以傳遞；通過傳承，確保企業(yè)適應新挑戰(zhàn)，保持競爭力；通過傳承，把估價機構發(fā)揚光大，實現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展，最終打造成像國際五大行這樣的百年企業(yè)。
七、結語
（一）估價無處不在，前景廣闊
在《房地產估價行業(yè)當前形勢與未來前景》一文中，柴強會長指出：“房地產估價行業(yè)既服務于增量房地產市場，又服務于存量房地產市場，還服務于房地產運營管理等，其未來前景十分廣闊。從長期看，房地產估價業(yè)務具有持續(xù)性、穩(wěn)定性、成長性”。經過30年的發(fā)展，估價已深入人心，客戶需求呈現(xiàn)多樣化，估價無處不在。
（二）長路漫漫，前途光明
萬物皆周期，螺旋式上升是事物發(fā)展的規(guī)律。盡管市場環(huán)境復雜多變，但隨著經濟的持續(xù)發(fā)展，舊的需求減少，新的需求在醞釀誕生。目前市場在進行結構性調整，估價行業(yè)也受到較大的影響。但我們相信，道路是曲折的，前途是光明的。
（三）物競天擇，求變發(fā)展
物競天擇，適者生存。估價機構應以進化適應環(huán)境變化，接受不可改變的，改變可以改變的。估價機構整體供過于求，將出清淘汰一部分，然后形成新的平衡。過去30年，我們順應時代趨勢，獲取了時代的紅利，“時代的貝塔”效應在估價機構身上體現(xiàn)了；未來已來，粗放式增長不再，危機倒逼變革，估價機構需要選擇自己適合的發(fā)展模式，制定自己的發(fā)展策略，持續(xù)的提升專業(yè)、加強管理、努力經營，穿越冬天，穿越周期，尋找“個體的阿爾法”。
（四）期待未來，再創(chuàng)輝煌
中國估價行業(yè)的30年，是波瀾壯闊的30年，我們一起見證了歷史，創(chuàng)造了歷史，中國估價行業(yè)借鑒世界先進國家的發(fā)展經驗，結合中國國情，逐步完善了自己的估價理論體系，形成了自己的行業(yè)發(fā)展特色，在實踐中不斷發(fā)展壯大，無論是總體收入、機構規(guī)模還是專業(yè)估價師人數(shù)都位居世界前列，為中國的社會經濟發(fā)展做出自己的貢獻。
展望未來，伴隨著中華民族的偉大的復興，中國估價行業(yè)將進入一個更高的發(fā)展階段，中國大型估價機構將從優(yōu)秀到卓越，迎來更加美好的明天。
未來30年，我們再創(chuàng)輝煌！
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作者：駱曉紅 阮宗斌 蔡莊寶
工作單位：深圳市國策房地產土地資產評估有限公司